下面我们再看第三个案例.第三个案例是在合同履行的后期.经常发生的问题.这个案例涉及房屋产权问题中的产权证.还有可能会涉及“一房二卖 .甚至“一房多卖 这样的法律问题.在预售商品房中.产权证是经常发生纠纷的一个问题.一般情况下.现房交易发生产权证这方面的争议不太多.那么这也使预售商品房的交易风险就加大了.所以必须要加强法律上的防范.商品房与其他住房最显著的不同就是在于它是有产权的.也就是有房屋所有权的这样的房屋.住房商品化改革.在法律形式上.实际上就是要体现业主手中要持有产权证.可以说.没有产权证.就不是商品房.而且产权证对于业主的不动产利益是一个基本的前提.如果没有产权证.业主要对他的房屋出租.抵押贷款等等.也就没有法律上的依据. 办理产权证与预售商品房所谓“五证 是相联系的.一般我们说“五证 包括规划证.土地使用权证.开工许可证.商品房预售许可证和竣工验收证这么五个证.那么缺少这“五证 中任何一个证.都有可能导致产权证在办理的过程中.发生法律上的障碍.其中.商品房预售许可证是最重要的.最基本的.没有这个预售许可证.按照最高法院的司法解释.这个商品房预售合同就是一个无效合同.那么没有其他的这四个证商品房预售合同有可能不是无效合同.但是如果没有预售许可证.这个商品房预售合同肯定就是一个无效合同.办理产权证的主要义务应当是卖方.买方只起一个配合的作用. 在正常情况下.商品房交付使用后.办理产权证只需要经过行政机关审查.登记.发证这样的一个程序就可以了.那么这个程序从期间上看有一两个月应当是足够了.那么产权证迟迟办不下来.往往是另外有其他的一些因素.例如办理产权证需要其他房地产开发的证件不齐.比如我们前面提到的这五个证不齐.这些方面都有可能导致产权证办理的困难.那么还有一种情况.纯粹由于卖方个人的原因.由于卖方自己单方的原因致使办不下产权证.比如像这个案例中提到的.开发商把这个商品房的产权证办理给其他人了.然后再以其他人的名义向银行申请贷款.那么这种做法当然买方就不能够办下来产权证. 现行的商品房买卖合同示范文本.对于产权证的问题并没有明确的规定.在这种情况下当事人可以有两种选择.第一种.就是不再做任何的约定.如果发生了问题.就是按照我前面讲的最高人民法院的司法解释来进行处理.第二种选择.就是双方可以在合同中做出专门的约定.这种约定有可能对卖方有利的.也有可能是对买方有利的.但是如果在合同中做出了约定.发生了争议以后.就将按照合同约定内容来进行处理. 这个案例中有可能发生开发商以他人的名义办理产权证.有可能会发生“一房二卖 这样的目的.“一房二卖 这是一种非常严重的.非常恶劣的一种违约的行为.它带有商业欺诈的性质.因此.法律对这种违约行为.规定的违约责任也是非常重的.这种违约责任带有惩罚性.在最高人民法院的司法解释中.对这种行为就规定可以使用惩罚性赔偿的方法.这种惩罚性的赔偿表现在:具有下列情形之一.导致商品房买卖合同目的不能实现的.无法取得房屋的买受人.可以请求解除合同.返还已付购房款及利息.赔偿损失.并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任. 那么这一个情况有这样两种:第一是商品房买卖合同订立后.出卖人未告知买受人.又将该房屋抵押给第三人的.第二种情况是商品房买卖合同订立后.出卖人又将该房屋出卖给第三人的.在这个司法解释中.对无法取得房屋应当有一个全面的一个理解.这里既包括实物形态意义上的.也就说没有办法取得房屋的实物.没有办法入住进去.同时也应当理解包括法律产权形态意义上的.也就是说没有取得产权证.严格地说在法律上.没有取得产权证就是没有办法实际取得房屋.因此在这个案例中.购房者就可以按照最高法院这个司法解释.要求解除合同.退还购房款的本息.赔偿损失.并且在赔偿损失上.可以要求卖方承担购房款一倍的赔偿责任. 以上我们就把商品房预售合同在订立履行过程中.在三个阶段上可能发生的这些法律问题.简单地做了一些讨论.实际涉及的问题还远远不止这一些.希望大家关心我国房地产法的问题.使我国住房商品化的法律保证进一步地健全起来.谢谢各位. 【
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