商品房买卖对于普通百姓来说是一件很大的事情，我国商品房买卖有一个特点，这就是预售商品房占了相当大的比例，同时，预售商品房也存在着许多法律的问题，这主要是表现在预售商品房合同与一般的商品买卖合同比较起来风险大、周期长、发生纠纷的比例比较大，而且签订合同的程序也更为复杂。老百姓的话来说是“隔山买牛”，这样发生争议的可能性就比较大。所以，这里涉及的法律问题非常多，因此，法律防范就是一个至关重要的问题。

　预售商品房它涉及一系列法律的问题，大致上我们可以把它分成三个阶段，也就是说，合同签订的前期、合同履行的中期以及合同履行的后期，在这三个阶段中，都有可能发生法律的争议。在这个三个阶段中，各自的法律问题又有不同的特点。首先呢，我们看前期有可能发生的问题，请看下面这样一个案例。

　[案例一：位于深圳市梅林路的山水居，是由深圳市正瑞投资发展有限公司负责开发的一处住宅小区，2000年初，深圳一家主要报纸刊出了山水居楼盘的销售广告，由于宣传中的小区环境优美，价格优惠，山水居在短时间内吸引了重多购房者的注意，现在的住户还清楚地得当时欣喜的心情。

　住户：他曾经提供了有一个宣传手册，叫山水居的完美居家计划，因为当时我们买的时候，这个楼还没有建，什么都没有，那么它有这么一个计划，我们觉得也是比较详细了，把我们生活的方方面面都想到了，我们相信既然想到了，那就去做，那就是一个行动的问题了。

　业主很快发现，真实的小区和开发商当初的宣传大相径庭，这是当年的楼书，这是楼书上美丽的山水居，旁边的文字是这样注解的：小区创造出了丰富多彩的内部环境，流泉、假山幽静、碧池，游鱼与清秀典雅的建筑交相辉映，然而现实到底是怎样的呢？

　住户：这个说起来，我们感觉就跟我们当时从它的宣传还有它市场营销的那些资料上来看，差得就比较远了。

　除了这个小小的儿童活动场和花坛，当年楼书上有山有水的小区现在就只剩下这拥挤的楼群。依山傍水的美丽园林，原来只是开发商创造的海市蜃楼，那楼书上浓重推出的另一特色，完美居家计划总该能够实现吧，那些内容曾经让众多业主怦然心动，可现在他们再也找不到当初心动的理由。

　住户：那么当时它这里面就讲得就非常让我们觉得很心动，就包含一些配菜中心，托儿服务，自助洗衣房，书吧，家庭服务中心，小区的超市，就是很便利我们生活的这些东西，到现在为止，我们住进来一年多了，是一个影子都没有，所有的这些配套。

　开发商：这是这么说，如果我们针对这个来说，我周边都有配菜中心肯定是有，我们旁边有个送菜中心，这个不是说是我山水居里面的要求。

　记者：它整个已经界定了是山水居内，这个话应该怎样理解？就是也可以叫做山水居内？

　开发商：不是，也不是山数居内，这个里面，这种宣传肯定有一点夸大了，肯定有夸大的，我只能这么说。

　记者：这种夸大属于什么性质的行为呢？

　开发商：那看谁去理解。

　记者：你的理解是什么？

　开发商：就是吸引更多的，就是刺激消费，刺激购房。

　这样的广告夸大使山水居的入住率高达95 %，这给正瑞公司带来了丰厚的利润，难怪田主任会给它戴上促进消费的美誉，在这个经济圈里惟一受害的就只有山水居的住户们。

　住户：我们现在不要说上当受骗，我们简直是投诉无门，我们现在找他们，他们就是不理不睬，就是这样，我们现在就是没办法。]

　这个案例，它是合同成立前的广告宣传，与合同的履行的实际情况不符，所产生的争议。在广告宣传这个问题上，主要涉及了两方面法律的问题，一方面是广告管理法，一般情况下，与合同责任也就是与民事责任没有直接的关系，这是第一方面法律的问题。第二方面法律问题就是合同法的问题，如果广告宣传中，一些内容是直接体现在合同中的，那么这就会对合同的订立产生重大的影响，就会产生合同责任问题。

　大家知道，签订合同在法律上要求有两个步骤，也就是我们经常讲的邀约和承诺。邀约这是指当事人一方，向他方提出订立合同的要求或者建议。承诺是受邀约人同意邀约的这种意思表示，这是指一方邀约一经承诺，合同就正式的成立。一般来说，广告宣传在法律上，人们把它叫做邀约邀请，邀约邀请又称引诱性邀约，这是指一方邀请对方向自己发出签订合同的邀约，卖方邀请买方之后自己就变成了邀约方，卖方发出邀约邀请之后，买方提出邀约，卖方这时就成为了承诺方。邀请本身一般不产生合同责任，这是咱们合同法对邀约邀请这样确定了它的法律的性质。

　我们在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，基本上都属于邀约邀请的这种方式，只要是不写到合同中，很难要求卖方对此承担合同的责任。那么这种宣传能否兑现？基本上属于卖方商业道德的这种范畴，不能够作为法律的依据。买方在签约时往往就有一个思维的误区，认为广告宣传是白纸黑字写着，一般的老百姓对待这个意思表示就认为，是不是落实在书面上。往往宣传广告也是以一种书面形式表现的，所以很多买方就把邀约邀请误认为是一种具有法律意义的邀约。另外，实物模型，一般的买方也把它认为就是合同的内容，实物模型表现的楼层高度是多少，绿化面积是多大，模型中还有很多配套的设施等等，往往做得都非常漂亮。那么买方就把这个误认为是合同中的内容，所以就把邀约邀请误认为是履行合同的依据，或者是把广告宣传误认为是合同附件，把它误认为是合同当然的组成部分。

　当然我们说如果广告宣传的内容不写入合同，一般来说对卖方是没有约束力的。比如小区的车位问题呀，绿化问题呀，商业生活服务的设施等等。那么如果这些个广告宣传的内容写入到合同中，就成为了合同的条款和合同的内容，那么卖方就必须兑现，如果不兑现就要承担违约的责任。

　(专题：如今，在预售商品房的买卖中，开发商往往并不把广告中诱人的言辞写入购房合同中，上当受骗了的购房者是否还能依法维权呢？最高人民法院在2003年的司法解释中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为邀约，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体明确，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。)

　视为邀约这四个字很重要，就是把它推进，就是作为一种邀约来处理，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

　如何对开发规划范围内的房屋及相关设施做出界定？例如开发商在广告中宣称，本小区处于上风上水，空气质量优良，周围是林地，即将开通高速路等等。但是买方入住以后，发现在小区边上有这么一个工厂，这个工厂原来开发商是承诺需要拆迁走的，但是入住以后根本就不存在拆迁这样的问题。

　[案例二： 记者：那么这边是什么？

　开发商：这边是一个什么，是一个厂，是捷顺的一个厂。

　记者：从图上看，就是当时画的像绿地一样的地方，就是这个位置。

　开发商：不是这一片。

　尽管这位田主任矢口否认，我们通过比对还是能清楚的找到答案，这是平面规划图上小区楼群的分布，早已存在的工厂就坐落在这里，而它恰恰是宣传画册上绿地的位置，当初为了增强小区的吸引力，精益求精的开发商在制作宣传画册时，可没少费工夫。

　知情人：然后在模型和各种楼书上都可以看到，是把工厂的这块地全部是作为了绿地跟假山，进行绿化，实际上这是不可能的，到现在我们还可以看到这个工厂。]

　这样存在工厂以后，小区的空气质量当然就要受到一些影响。或者是原来承诺的林地，买方入住以后林地也没了，这个林地又变成了一个新的开发区。这种情况都应当是属于范围规划外的事情，但是如果出现的问题是处在开发规划区范围内的，也就是小区范围内的，那么这些事项就应当就视为邀约。也就是说邀约邀请当中涉及的事项是规划范围内的，一般的来看，应当视为邀约的内容。比如，小区内的绿化、车位，还有开发商承诺的商业、服务业的这些配套设施等等，这些都是处于小区范围内的，这样的一些广告宣传的内容，都应当视为邀约的内容。

　总得来看在这个案例中，开发商的广告宣传有一些已经写入了合同，应当视为合同的内容，如果不兑现的话，应当承担违约的责任，还有一些即使是没有写入到合同中。但是，如果它是属于规划范围内的事项，如果对合同的订立和房屋的价格产生重大的影响，也应当视为合同的内容，还有一些是虽然没有写入合同。但是按照法律的要求，是商品房买卖合同必须具备这些条款的，那么这样的一些邀约邀请的内容，也应当视为邀约的内容，如果不兑现，也应当承担违约的责任。这是我们要讲的在商品房预售合同签订的初期涉及的广告宣传与合同实际履行发生矛盾的时候，应当如何认定和处理的一些法律的问题。

24、先把下列题目补充完整，然后按要求作文。

　　题目：　　 　　　一样的　　　 　　

要求：1、在“一样的”前面填上喻体，后面填上本体，构成一个完整的作文题。例如“音乐一样的建筑”“梦一样的高三”“大海一样的胸怀”等。?2、自选角度作文，800字以上，文体不限。

保定一中2009-2010学年度高三年级第一次复习考试

18、按要求写出名篇名句中的空缺部分。(两题任选一题。每空一分，共6分)

⑴ 锲而舍之，　　 　　　　； 锲而不舍，　 　　　　　　　。　 (《荀子·劝学》)

且夫天地之间，物各有主，　　　 　　　　　，　 　　　　　　　。　 (苏轼《赤壁赋》)

　　　　　　　　　　　　　　　 ，使我不得开心颜。　 　(李白《梦游天姥吟留别》)

　 　　　　　　　　　　　，千载谁堪伯仲间！　 (陆游《书愤》)

⑵ 户庭无尘杂，　　　　 　　　　。　　 　　　　　　，复得返自然。　 (陶渊明《归园田居》)

　 　　　　　　　　，但见群鸥日日来。 花径不曾缘客扫，　　　 　　　　。(杜甫《客至》)

秦人不暇自哀，　　　 　　　　　　； 　　　　　　　　　　　　　，亦使后人而复哀后人也。　 (杜牧《阿房宫赋》)

10、下列有关文学常识的表述，不正确的一项是(　　 )

A．我国第一部国别体史书是《国语》，第一部叙事详细完整的历史著作是《左传》，第一部纪传体通史是《史记》。

B．宋代女词人李清照，号易安居士，她的后期词作常含故国之思和身世之感，《声声慢》(寻寻觅觅)一词是这方面的代表作。

C．鲁迅的《狂人日记》收在短篇小说集《彷徨》中，是中国现代文学史上第一部白话小说，作品鲜明地表现了对愚弱国民“哀其不幸，怒其不争”的态度。

D．莫泊桑是法国著名作家，也是举世公认的短篇小说大师，其作品的基本主题是暴露资产阶级的精神面貌和社会风气的腐败堕落。著名作品有《羊脂球》《项链》《一生》等。

9、下列选项中修辞运用不恰当的一句是(　 　 )

A．甩开牵挂，审视你的内心，有一星火光仍在顽强地闪烁，那是你早已遗忘的曾经有过的梦想……

B．明月端坐在山顶上，看上去，分明是一座巨大的灯塔。

C．一个老城，有山有水，全在天底下晒着阳光，安适地睡着，只等春风把它们唤醒。这是不是理想的境界？

D. 无数条淙淙流淌的小河就像大地上的脉搏一样在不停地流动着、跳动着。

8、依次填入下面文段中的三句话，与上下文衔接最恰当的一项是(　　 )

过了何君村，走完崎岖的山路，眼前豁然开朗，只见一泓秋水静卧群山之中，原来这是一座人工水库，走过水库前的空地便见山门在望，有庙檐翼然。______，高大而有气势。______，虽其貌不扬，却身世不凡，是省内最大的隧道式石桥，______，无梁无柱，却至今坚固如初。

① 山门上书有“玉笥名山”四个大字　　　 ②“玉笥名山”四个大字镶嵌在山门上

③ 有座百花石桥在山门右侧　　　　　　　 ④ 山门右侧有座百花石桥

⑤ 桥身全由花岗石错缝砌就　　　　　　　 ⑥ 全由花岗石错缝砌就的桥身

A．①③⑥　　　　　 B．①④⑤　　　　　 C．②④⑥　　　　　 D．②③⑤